Рус | Eng

ЮС Когенс - Юридические услуги

+7 (343) 204-71-33

Время работы:

пн - пт: с 9:00 до 18:00


Главная > Наша практика > Элеонора Файзрахманова: анализ закона №210-ФЗ


Вебинар "Земля и недвижимость. Правовые новинки-2016".

Видео

 

Элеонора Файзрахманова: анализ закона №210-ФЗ

 

Сведения о законе   


   

Федеральный закон от 12.07.2011 года N 210-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) и ст. 17,223 АПК РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» дополнил закон о банкротстве, конкретизировавший специфику банкротства застройщиков и права дольщиков при введении процедуры банкротства.

 

Вступление в силу и особенности применения. Законвступил в силу 15.08.2011 г.

Применяется арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым:

­ - возбуждено после дня вступления закона;

­- возбуждено до дня вступления в силу рассматриваемого закона, за исключением дел о банкротстве, в которых начались расчеты с кредиторами третьей очереди в соответствии с реестром требований кредиторов.

 

Закон защищает практически все категории дольщиков, т. е. не только тех, кто вложил денежные средства по 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве»), но и тех, кто внес денежные средства следующими способами (п.6 ст. 201.1):

1) заключение договора участия в долевом строительстве;

2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;

7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;

8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;

9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

 

Два вида требований дольщиков — денежное и не денежное.

При установлении денежного требования участника строительства учитываются не только суммы, оплаченные застройщику дольщиком, но и реальный ущерб, исчисляющийся с учетом рыночной стоимости жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства (стоимость определяется оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим согласно п.2 ст. 201.6 Закона о банкротстве в новой редакции).

Денежные требования могут быть следующими (пп.4 п.1 ст. 201.1 Закона о банкротстве в новой редакции):

1.   о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

2.   о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;

3.   о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

4.   о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

Требования о передаче жилых помещений – в рамках дела о банкротстве застройщиков введен реестр требований о передаче жилого помещения, в который включается уплаченная дольщиком сумма, стоимость непереданной дольщику квартиры и сведения о жилом помещении (площадь, расположение или строительный номер, иные идентифицирующие признаки).

Теперь только сам дольщик вправе выбирать, с какими требованиями он будет обращаться к застройщику – о получении в собственность объекта недвижимости или о возврате денежных средств. Причем, обращаясь первоначально с требованием о получении объекта, дольщик впоследствии может трансформировать его в денежное.

Однако дольщику довольно сложно будет самостоятельно определиться, с какими требованиями обращаться к застройщику, который банкротится. Данный вопрос находится не только в юридической плоскости, т.к. необходимо оценить финансовое положение застройщика, возможность завершения строительства в соответствии с проектом с разрешением на строительство, оценить возможные риски, просчитать примерные сроки завершения строительства либо реальную возможность возврата денежных средств. Т.е. фактически нужно обладать широкими познаниями для принятия самостоятельного решения. Целесообразнее, конечно, обратиться к соответствующим специалистам, которые, выявляя конечную цель дольщика, смогут предложить наиболее приемлемый для него вариант участия в деле по банкротству застройщика.

 

Возможно рассмотрение дела о банкротстве застройщика по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или нахождения большинства участников строительства

 

Закон устанавливает преимущественное право граждан – участников строительства в очередности удовлетворения требований.

Согласно статье 201.9 Закона, расчеты с гражданами – дольщиками – производятся в третью очередь, после требований за причинение вреда жизни или здоровью, требований работников должника и требований по авторским вознаграждениям. Расчеты по требованиям остальных кредиторов производятся только после удовлетворения требований дольщиков, в четвертую очередь.

Казалось бы, это несомненный плюс для дольщиков. Однако это нововведение нивелируется тем, что большинство кредиторов застройщиков – именно граждане – дольщики, и денежных средств на всех дольщиков, как правило, не хватает.

 

С момента введения наблюдения в отношении застройщика, следующие требования заявляются только в рамках процедуры банкротства:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6)          о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Указанная норма законодательно закрепляет, по сути, запрет на признание права собственности в суде общей юрисдикции на долю в объекте незавершенного строительства, либо на квартиру. Данное положение уравнивает права всех дольщиков и прочих кредиторов. Так, если рассматривать, что несколько дольщиков получат решение суда о признании права собственности на часть здания, следовательно, эта часть здания не может участвовать в конкурсной массе, т.к. при наличии собственника невозможно обратить взыскание. Соответственно, права дольщиков, которые претендуют на одно помещение, также уравнены, в противном случае если право собственности будет признано только за одним, а у других такого права уже не будет, и соответственно не будет выбора – быть денежным или неденежным кредитором.

Если все же будут приняты подобные решения судами общей юрисдикции, то возникает серьезный вопрос о соответствии этих решений Закону о банкротстве.

 

Способы погашения требований участников строительства:

Раньше невыполненные обязательства застройщика погашались исключительно за счет денежных средств. Теперь предусмотрены и другие способы.

1.         Путем передачи объекта незавершенного строительства  - очень жесткие условия установил законодатель, и практически не выполнимые.

С таким требованием обращается управляющий. Материалы, которые подлежат рассмотрению собранием участников строительства: заключение о возможности или невозможности передачи объекта, отчет оценщика о стоимости прав застройщика на объект и земельный участок, проект решения о создании ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива.

Передача объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. Если же стоимость прав застройщика более 5%, участники строительства (пропорционально размеру своих требований — если иное не установлено решением собрания участников строительства) и третьи лица вправе внести денежные средства в размере такого превышения.

2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей (т. е. возникших после даты принятия заявления о признании должника банкротом), требований кредиторов первой (ответственность за вред, причиненный жизни или здоровью граждан) и второй очереди (заработная плата, вознаграждения авторам). В случае недостаточности денежных средств, на депозитный счет арбитражного суда могут быть внесены денежные средства, но не более 20% стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в размере, достаточном для погашения требований залоговых кредиторов.

4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме. С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;

6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;

7)          участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Требования к кооперативу:

­- основными целями деятельности являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в нем членам указанного кооператива жилых помещений;

­            - членами являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);

­            - паевыми взносами являются переданные права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также средства для завершения строительства.

 

При наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства кооператив создается в отношении каждого такого объекта.

Таким образом, если у дольщиков возникнет желание взять достройку дома на свои плечи, то до этого необходимо будет погасить все долги в пользу банков, а так же кредиторов первой и второй очереди. Только после этого законодатель дает шанс достроить свой дом за новые собственные вложения денежных средств.

Так же отмечу, что оценку возможности передачи дома на «достройку» принимает управляющий, и суд выносит соответствующее определение. Опять же, без соответствующей оценки действий управляющего квалифицированным специалистом самостоятельно определить правомерность возможности либо невозможности окончания строительства самими дольщиками становится затруднительно.

 

2.          Путем передачи жилых помещений — при одновременном соблюдении следующих условий:

1) наличие разрешения на ввод в эксплуатацию;

2) застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений;

3)          стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства или на депозит суда внесены соответствующие суммы.

4) имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены соответствующие суммы.

5) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены соответствующие денежные суммы;

6) всем участникам строительства передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров, передаваемых жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений. С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

В определении о передаче участникам строительства жилых помещений указывается, какое жилое помещение передается каждому участнику строительства.

Как мы видим, и в этом способе приобретения прав у дольщика возникнет огромное количество вопросов.

 

3.          Принятие решения Арбитражным судом о признании права собственности участника строительства на жилое помещение — по заявлению дольщика, в случае, если застройщиком в установленном порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и сторонами подписан документ о передаче жилого помещения до принятия заявления о признании застройщика банкротом.

 

4.          Погашение требований дольщиков по денежным обязательствам при реализации предмета залога.

В случае реализации предмета залога – объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Из зачисленных на этот счет средств:

1) 60% направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника;

2) 25% направляется на погашение денежных требований граждан – участников строительства вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций).

В случае отсутствия требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом, 85 % средств, вырученных от реализации указанных объектов и (или) прав на них, направляется на погашение денежных требований участников строительства (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций);

3) 10% направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований;

4) оставшиеся денежные средства - 5% направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

Денежные средства, оставшиеся после полного погашения денежных требований граждан - участников строительства, требований кредиторов, обеспеченных залогом реализованного имущества застройщика, включаются в конкурсную массу.

Не удовлетворенные за счет стоимости реализованного имущества должника денежные требования граждан – участников строительства – и требования по обязательствам, обеспеченным залогом имущества застройщика, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди соответственно.

К списку событий