Рус | Eng

ЮС Когенс - Юридические услуги

+7 (343) 204-71-33

Время работы:

пн - пт: с 9:00 до 18:00


Главная > Наша практика > Оптимизация земельных платежей


Вебинар "Земля и недвижимость. Правовые новинки-2016".

Видео

 

Оптимизация земельных платежей

 

Юрисконсульт по работе с клиентами юридического агентства "ЮС КОГЕНС" Вероника Щетинина

 

Как известно, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

 

Зачастую статья платежей за использование земли является весьма существенной, что не всегда дает возможность максимально прибыльно вести бизнес. В любом случае, для эффективного землепользования необходим определенный баланс равновесия платности землепользования и экономически обоснованного налогообложения. С одной стороны, платежи за землю, безусловно будут хорошим стимулом для наиболее выгодного использования земли, но с другой — завышенная, экономически не обоснованная плата за землю уменьшит коммерческую привлекательность земельных участков, что приведет к снижению использования земли на некоторых территориях из-за их невыгодности.

 

Если расходов по использованию земли не избежать совсем, то можно их минимизировать

 

Арендная плата

 

Арендная плата за использование земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах:

- двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;
- трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;
- полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

 

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

 

Напомним, что под кадастровой стоимостью понимается эквивалент стоимости земельного участка, который учитывается при исчислении земельного налога и иных платежей на землю. В то время как, рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой земельный участок может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

 

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, когда определена рыночная стоимость земельного участка. В таком случае, кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости.

 

На практике складывается, что кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной, более того, она превышает ее более чем в два раза. И учитывая, что расчет всех арендных платежей устанавливается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая в разы завышена, то возникает не оправдано высокая арендная плата.

 

Однако у предпринимателей есть законный способ для уменьшения не обоснованных  затрат по аренде. Если кадастровая стоимость будет соответствовать рыночной, то выплаты могут быть значительно снижены.

 

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

 

Понятие государственной кадастровой оценки определяется как совокупность действий, включающих в себя:

- принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
- формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
- отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
- определение кадастровой стоимости и составление отчета об оценке;
- экспертизу отчета об оценке кадастровой стоимости;
- утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
- опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;
- внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр объектов недвижимости.

 

Закон устанавливает проведение государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена последняя, определение кадастровой стоимости оценщиками в соответствии с федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами саморегулируемой организацией оценщиков, регулирующими вопросы определения кадастровой стоимости; наделение федерального органа исполнительной власти, осуществляющего нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности полномочиями по установлению требований к отчету об оценке кадастровой стоимости; обязательная экспертиза отчета об оценке кадастровой стоимости в саморегулируемой организации оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости.

 

Однако, федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»   предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов определения кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления может быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление рыночной стоимости объекта на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

 

Таким образом, для того чтобы существенно уменьшить расходы по арендной плате за земельный участок, у вас есть возможность привести кадастровую стоимость земельного участка к рыночной.

 

Земельный налог

 

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

 

В соответствии с Земельным кодексомРФ для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

 

Согласно пункту 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база для исчисления земельного налога определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

 

Таким образом получается, что если кадастровая стоимость участка завышена по отношению к его рыночной стоимости, то возникают высокие отчисления по налогу на землю, который исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

 

В данном случае возникает такое же право по оспариванию кадастровой стоимости в целях оптимизации налогообложения, как и при уменьшении арендных платы земельного участка.

 

Механизм уменьшения кадастровой стоимости аналогичный - установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости проводится в судебном порядке, на основании отчета об определении рыночной стоимости земельного участка.  Для этого, во-первых, необходимо провести независимую оценку земельного участка. Далее два варианта — обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, или подать заявление в суд. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления. Решения комиссии могут быть оспорены в арбитражном суде. Законом не предусмотрено обязательно досудебное обращение с указанным заявлением в комиссию, поэтому после получения отчета об оценке можно сразу обращаться в суд. 

 

В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости. Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.

 

В связи с тем, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости, орган кадастрового учета предоставляет указанные выше сведения в органы ФНС России.

 

Для целей налогообложения, согласно статье 391 Налогового кодекса, налоговая база по земельному налогу определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

 

По опыту работы юристов ЮС КОГЕНС, рыночная стоимость земельного участка в несколько раз ниже его кадастровой стоимости. Таким образом, определив рыночную стоимость земельного участка, можно в разы уменьшить его кадастровую стоимость, и, как следствие, значительно снизить сумму земельного налога, арендной платы, выкупную стоимость земельного участка.

 

Экономическая оценка земли предполагает назначение обоснованной платы за землю только в случае надлежащего правового регулирования отношений по определению и взиманию платы за использование земли, в том числе с применением процедуры пересмотра результатов такой оценки. Именно поэтому, в целях экономии вашего времени и ресурсов мы предлагаем вам воспользоваться услугами ЮС КОГЕНС по снижению кадастровой стоимости земельного участка.

 

Эта статья на Клерк.ру

К списку событий